Как правильно и выгодно оформить лицевой счет в банке и лучшие предложения в этом сегменте.
Это стандартный кредит на коммерческую недвижимость на современном рынке общественных банков. Однако такая структура кредитования расчетный счет и лицевой счет чревата кредитными проблемами по целому ряду причин. Например, если NOI снижается на 15% (не серьезный сценарий) , DSCR падает ниже 1.0 X, а LTV (предполагая ту же самую скорость ограничения) увеличивается до 85%. Если ставка cap увеличивается с 6% до 8% (возвращаясь к историческим средним) , LTV увеличивается с 71% до 96%. Если процентные ставки увеличиваются на 2,00% (стандартный стресс-тест процентных ставок), DSCR падает до 1,0 X. То, что кажется стандартным и безопасным банковским кредитом, может стать проблемным кредитом, когда он подвергается кредитному стрессу только по одному из вышеперечисленных параметров.
Это становится худшим результатом, если некоторые из вышеперечисленных параметров коррелируются и движутся в тандеме против интересов кредитора. Рассмотрим $ 1.6 mm кредит ($2.25 mm оценочная стоимость), 25 из-за 10, 1.22 X DSCR, и 71% LTV, по цене 4,75%. Все параметры счета юр лиц этого кредита приведены в таблице ниже и отмечают, что кредит имеет коэффициент доходности 8,4% ($135k делится на $1,6 мм). Теперь давайте рассмотрим тот же кредит, но предположим, что у банка был коэффициент минимальной доходности долга 10%. Мы решили для параметров данного кредита получить минимальную доходность в 10% , как показано в таблице ниже.
Как этот кредит соотносится с первым при различных сценариях кредитного стресса? Мы проанализировали данные, чтобы сравнить два кредита с различными предположениями и представить их графически ниже. Сначала мы проанализировали влияние изменений noi на LTV. На графике ниже изменения NOI показаны с шагом 5% (как увеличение, так и уменьшение), начиная с базового уровня $135k (отмеченного желтой вертикальной линией).
Кредит с коэффициентом доходности долга 10% в зеленой линии может выдержать на 15% больше снижения NOI до нарушения 100% LTV по сравнению с кредитом с коэффициентом доходности долга 8% в красной. Далее мы сравнили уменьшение NOI с уровнем DSCR. График покрытия чистого операционного дохода от обслуживания долга. Кредит с коэффициентом доходности долга 10% может выдержать снижение NOI в два раза до нарушения 1.0 X DSCR по сравнению с кредитом с коэффициентом доходности долга 8%. Далее мы рассмотрели чувствительность LTV к ставкам cap по двум кредитам, как показано ниже.